L’obligation de mise en conformité énergétique du propriétaire
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Publié le :
27/03/2024
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Le poste le plus important de dépenses énergétiques est le logement, et notamment le chauffage et la climatisation. La loi n°2021-1104 du 22 août 2021 dite « climat et résilience » a pour but de mettre progressivement en place de nouvelles règles afin de permettre aux français de vivre dans des logements décents, à l’abri des variations de températures. Le but est d’obtenir un parc de logement locatifs ayant un faible niveau de consommation d’ici 2050.
L’obligation en pratique
Afin d’atteindre cet objectif, la loi prévoit une obligation de mise en conformité énergétique des logements par les propriétaires bailleurs afin de lutter contre les « passoires énergétiques », c’est-à-dire les logements ayant obtenu les notes les plus basses au diagnostic de performance énergétique (DPE.)
Le DPE permet une classification des logements selon leurs performances dans ce domaine, en leur attribuant une lettre (A, B, C, D, E, F, ou G), où A représente la meilleure note, et G la moins bonne. A défaut d’amélioration des performances, le logement est, par principe, interdit à la location.
Pour être qualifié de « décent », un logement doit :
- Depuis le 1er janvier 2023, avoir une consommation d'énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement, etc.), exprimée en énergie finale, inférieure à 450 kWhEF/m²/an. Cette consommation est estimée dans le DPE.
- à partir du 1er janvier 2025, avoir au moins la classe F du DPE ;
- à partir du 1er janvier 2028, avoir au moins la classe E du DPE ;
- à partir du 1er janvier 2034, avoir au moins la classe D du DPE.
Ces dispositions s'appliquent pour tout nouveau contrat de location mais également pour toute reconduction tacite de contrat de location.
De plus, la loi n’°2022-1158 du 16 août 2022 en faveur du pouvoir d’achat prévoit un certain nombre de mesures qui s’appliquent immédiatement, notamment une interdiction d’augmentation et d’indexation du loyer, ainsi que l’interdiction de tout complément de loyer, pour tous les logements énergivores (classes F et G.)Sanctions de l’absence de mise en conformité
Si le propriétaire ne se conforme pas aux nouvelles règles dans les délais impartis, mais qu’il loue malgré tout le logement, les conséquences peuvent être lourdes. Le seuil minimal de performance énergétique est devenu un critère de décence du logement. Habiter une passoire énergétique reviendra ainsi à habiter un logement indécent. Le locataire pourra faire une demande de mise en conformité au propriétaire, via la réalisation de travaux de rénovation énergétique et d’isolation. S’il est impossible de parvenir à un accord amiable ou que le propriétaire ne répond pas dans les deux mois de la demande, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation ou faire une demande en justice.
Le juge pourra ordonner la réalisation des travaux demandés, prononcer une réduction de loyer et condamner le propriétaire à payer des dommages-intérêts au locataire.
Des exceptions limitées
Le propriétaire doit faire preuve d’une certaine bonne volonté pour mettre son bien en conformité, mais il arrive que cela ne suffise pas. La loi prévoit qu’un copropriétaire diligent, mais qui n’a pas pu parvenir au niveau de performance demandé, n’a pas vocation à être sanctionné. Il en va de même lorsqu’il possède un logement soumis à certaines contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à la mise en conformité.
L’instauration d’un audit énergétique
Pour compléter ces mesures, il est obligatoire, depuis le 1er avril 2023, de faire réaliser un audit énergétique dans certaines situations. Cet audit a pour objectif de clairement définir un plan de travaux d’amélioration de la performance énergétique, ainsi qu’une estimation chiffrée du coût desdits travaux.
Il est obligatoire à l’occasion de la conclusion de toute promesse de vente ou acte de vente concernant un bien classé F ou G. De nouveau, certaines exceptions s’appliquent. L’audit n’est obligatoire que pour les maisons et immeubles collectifs en mono-propriété, à l’exclusion des copropriétés, étant donné qu’un copropriétaire dispose d’un pouvoir limité à la rénovation de son logement. Toute intervention sur les parties communes, et notamment sur la façade, nécessitera l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.
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